La crisis económica de nuestro país y el desempleo salvaje han hecho que esta situación sea cada vez más frecuente; otros propietarios de nuestra Comunidad de Vecinos dejan de pagar las cuotas de la Comunidad, ya sean las ordinarias (normalmente mensuales), ya sean las extraordinarias (denominadas derramas para grandes reparaciones, reformas o nuevas instalaciones), por falta de recursos económicos.

Estos créditos a favor de la Comunidad de Propietarios gozan de preferencia incluso frente a los impagos de las cuotas hipotecarias a la entidad financiera que los haya prestado, ahora bien, es preciso actuar con celeridad para que podamos inscribir los mismos cuanto antes en el Registro de la Propiedad.

Lo primero que deberemos hacer es convocar Junta de Propietarios indicando en el orden del día de la reunión que se debatirá este asunto: acciones que hay que tomar ante la deuda del copropietario moroso.

Una vez se celebre la reunión, se deberá adoptar el acuerdo de proceder judicialmente contra el propietario moroso para hacer efectivo el pago de la deuda. El presidente de la Comunidad de Propietarios, que es quien representa legalmente a la Comunidad, quedará facultado por tanto para otorgar Poderes Generales para pleitos a favor de Procurador y Letrado. Todo ello ha de quedar documentado por escrito en el Acta de la Junta que se emita. Asimismo, es igualmente preceptivo que el Secretario de la Comunidad de Propietarios (o en caso de que no exista, quien haga sus funciones) emita una certificación escrita en la que haga constar la deuda exacta, líquida y exigible, que el propietario moroso debe, indicando el importe de esa deuda y a qué cuotas corresponde, ya sean ordinarias o extraordinarias). Ambos documentos (Acta de la Junta y Certificación de la deuda) han de aportarse en el Juzgado junto a la demanda de la Comunidad de Propietarios, por exigirlo así la vigente Ley de Propiedad Horizontal.

Es muy recomendable que justo antes de presentar demanda (y también de convocar Junta y emitir los dos aludidos documentos) solicitemos una Nota Simple al Registro de la Propiedad para asegurarnos que el vecino moroso sigue siendo propietario del piso, y confirmar así que es el efectivo deudor, descartando que haya podido transmitir el inmueble en un momento anterior.

Conviene recordar que, cuando compramos un inmueble en propiedad horizontal, respondemos con el mismo de las cantidades que se adeuden a la Comunidad de Propietarios por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tiene lugar la compra, y al año natural inmediatamente anterior. Por esto es importante cuando compramos un piso asegurarnos de que el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas a la Comunidad, no solo con su mera declaración, sino también con la certificación del Administrador de la Comunidad que así lo exprese, no exonerando por tanto al vendedor de aportar este documento ante el Notario cuando elevemos a pública la compra-venta.

El plazo de prescripción de las deudas de los copropietarios a su Comunidad no está regulado expresamente ni en el Código Civil, ni tampoco en la vigente Ley de Propiedad Horizontal, lo que nos llevaría a determinar que es por tanto de 15 años. No obstante, hay Tribunales que entienden que el plazo de prescripción es de cinco años, por tratarse de deudas que han de pagarse por años o en plazos más breves (artículo 1966.3 del Código Civil), por lo que ad cautelam se recomienda interponer la demanda antes de que transcurran esos cinco años del primer impago, o bien interrumpir el plazo de prescripción mediante reclamación extrajudicial fehaciente (envío de burofax certificado con acuse de recibo al copropietario moroso).

Autor | Isabel Rodríguez

Foto | ‘PixelPlacebo’ en Flickr