El pasado 6 de junio entró en vigor la nueva ley sobre alquiler de viviendas (Ley 4/2013, de 4 de junio). Pretende dinamizar ese mercado porque en España solo el 17% de la población habita una vivienda de alquiler, a diferencia de la Unión Europea, que tiene una media del 30%. Las principales novedades que introduce esta Ley son:

1º.- La duración máxima de prórroga obligatoria para el arrendador se reduce de cinco a tres años (si antes los arrendadores se veían obligados a permitir que sus arrendatarios ocuparan la vivienda arrendada hasta cinco años si así lo deseaban, ahora únicamente vienen obligados a tres años como máximo).

2º.- La duración máxima de prórroga tácita se reduce de tres a un año (es decir, que si una vez transcurren los tres primeros años del contrato aludidos en el punto anterior ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría solo un año más).

3º.- La prórroga obligatoria para el arrendador de tres años no se aplicará si, una vez transcurrido el primer año de vigencia del contrato, éste comunica al arrendatario que precisa la vivienda para sí o familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge con sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. No hay necesidad por tanto de que este extremo esté previsto en el contrato de arrendamiento, basta con la comunicación de arrendador a arrendatario.

4º.- La comunicación entre arrendador y arrendatario puede ser mediante e-mails, si señalan una dirección electrónica y garantizan la autenticidad de la comunicación y su contenido, con constancia fehaciente de su remisión y recepción y fecha.

5º.- El arrendatario, si han pasado seis meses del alquiler, puede desistir del contrato de arrendamiento, comunicándolo con un preaviso de 30 días al arrendador. En el contrato de arrendamiento se debe prever esta posibilidad de desistimiento anticipado por parte del arrendatario si el arrendador quiere obtener una indemnización por ello, que será necesariamente una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir, prorrateándose proporcionalmente respecto a periodos inferiores.

6º.- Si el arrendatario quiere conservar su derecho de arrendamiento ante situaciones como venta de la vivienda alquilada a un tercero o ejecución hipotecaria de la misma, se recomienda inscriba el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, ya que hemos de recordar que lo no inscrito no perjudica a terceros. 

7º.- Antes la actualización de la renta se hacía a través del IPC. Ahora también, pero solo si el arrendador y arrendatario no han pactado otra forma de actualización de manera expresa.

8º.- Se deja a libre pacto entre arrendador y arrendatario la renuncia de éste al derecho de adquisición preferente de la vivienda arrendada (antes, esto solo era posible en contratos de arrendamiento superiores a cinco años).

9º.- Se hacen modificaciones procesales en la tramitación de juicios de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de rentas debidas, con el objetivo de que sean más ágiles y rápidos y garanticen los derechos de los arrendadores que se enfrentan a esa situación. Queda por ver cómo se aplican por los Juzgados y si efectivamente se consigue el objetivo buscado. A modo de ejemplo, el arrendatario ya no se podrá presentar en la vista del juicio solicitando asistencia jurídica gratuita (Ldo. que le defienda y Procurador que le represente), argucia que motivaba la suspensión de dicho juicio debiendo el arrendador esperar a nuevo señalamiento y por tanto dilatándose el procedimiento, ya que lo tiene que solicitar obligatoriamente en el plazo de tres días desde que sea requerido judicialmente.

10º.- Destacable también igualmente la creación de un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Habrá que ver, como en el punto anterior, si su articulación y funcionamiento realmente logra mayor seguridad para los futuros arrendadores en la información que proporciona.

11º.- Estas novedades se aplican a los contratos de arrendamiento que se firmen a partir del 06/06/2013. Los suscritos con anterioridad continuarán rigiéndose por la normativa que se le aplicaba.  

Autor | Isabel Rdez. Ariza

Foto | izarbeltza en Flickr